Подвал на продажу

В одном из жилых комплексов города Косшы под Астаной помещения в подвале и на техническом этаже оказались в частной собственности. Случилось это по решению жилищно-строительного кооператива, возводившего дом. А в том, насколько это законно и безопасно, разбираться пришлось в суде.

Отдали по справедливости

Нужно отметить: этот дом в Косшы не совсем обычный. Речь идет о ЖК “Сиреневый сад”, знаменитом на всю страну из-за проблем обманутых дольщиков. Когда вскоре после начала строительства подрядчик испарился, людям, вложившим деньги в стройку, пришлось решать все проблемы самим. К слову, руководитель строительной компании еще в 2016-м был осужден на 8 лет с конфискацией имущества.

В 2015 году дольщики создали жилищно-строительный кооператив: сами достраивали дом, искали материалы, принимали решения... Одно из них касалось тех пострадавших, кто некоторое время платил паевые взносы, но не сумел полностью выкупить квартиру в новом доме: на общем собрании кооператив решил рассчитаться с дольщиками, передав им нежилые помещения.

Причем здесь важны даты. Решение о передаче нежилых помещений пострадавшим членам кооператива было принято общим собранием членов ЖСК “Жайлау city” в 2018 году. Жилой комплекс ввели в эксплуатацию

в 2020-м. В 2022 году помещения передали членам кооператива. И только в 2023-м было создано ОСИ “Сиреневый сад”.

Тогда его председатель Жанна МУХАМЕДЖАНОВА и обнаружила, что вместе с теми нежилыми помещениями, что были запланированы проектом, представители кооператива отдали в частную собственность подвал и технический этаж, где проходят инженерные сети.

По словам председателя, большинство собственников квартир “Сиреневого сада” уже никакие не дольщики. Она и сама приобрела здесь жилье по рыночной цене как обычный покупатель. А когда возглавила объединение собственников, столкнулась с массой неприятностей.

Чей подвал?

- В 2023 году в доме отключили котельную, которая была в ведении ЖСК, с большим трудом нам удалось добиться, чтобы ее передали государственным структурам. Однажды мы не могли попасть в подвал, чтобы устранить порыв канализации. Был случай, когда начала искрить щитовая и дверь пришлось вскрывать болгаркой, дом 17 часов был без электричества, - рассказывает Жанна Мухамеджанова.

Она уверена: подвал и техэтаж, где проходят трубы водоснабжения, расположены ливневки, теплообменники и щитовые под высоким напряжением, просто опасны, а потому должны оставаться общей собственностью жильцов, как это и прописано в законодательстве.

- Помните историю с пожаром в хос­теле в Алматы? Погибло много людей, потому что помещение было не приспособлено и его нельзя было отдавать в частную собственность. Кроме того, мы можем просто потерять доступ к инженерным сетям. Когда помещение в частной собственности, то сегодня там кладовка, завтра - мастерская, послезавтра - хостел... В итоге, когда государственные органы все-таки решат навес­ти порядок, забрать их у собственников будет просто невозможно, - уверена председатель ОСИ.

Все это Жанна Мухамеджанова объяс­няла на заседании апелляционной коллегии Акмолинского областного суда, где рассматривали решение первой инстанции по ее иску к кооперативу. В иске она просила суд признать незаконным решение общего собрания ЖСК о передаче дольщикам помещений и аннулировать договоры купли-продажи и дарения.

Однако, по словам представителей ЖСК, все инженерные сети представителям ОСИ доступны. Они уверяли, что ключи от всех технических помещений давно были переданы ОСИ, да и инженерные сети находятся не в спорных помещениях, а в коридоре технических этажей. Говорили в суде и о том, что переданные в частную собственность помещения предназначены лишь для кладовок, а не для коммерческой деятельности...

Между тем эксперт в сфере ЖКХ из Кокшетау Айгуль АРИНОВА уверена, что кладовки в технических подвалах тоже несут опасность. В первую очередь как раз для председателей ОСИ.

- Уже есть факты, когда собственник части подвала, хранивший там какое-то имущество, после порыва труб требовал миллионных компенсаций от ОСИ. Учитывая, что в новых домах подвалы прак­тически везде распроданы, это может стать распространенной проблемой, - считает Айгуль Аринова.

Подвал и правда нежилой

Как отмечал на заседании суда представитель истца, эксперт в сфере ЖКХ Талгат МУХАМЕДГАЛИЕВ, в акте о вводе дома в эксплуатацию значится всего 339 кв. м нежилых помещений. При этом представители ЖСК апеллируют к другому экземпляру акта, в котором есть исправления, внесенные от руки: 339 + 817 кв. м. Рядом стоит печать компании-проектировщика с надписью “исправленному верить”. Суд представители ЖСК заверили, что исправления были внесены из-за простой технической ошибки, а все нежилые помещения изначально были запланированы проектом дома.

Между тем, по заключению департамента юстиции Акмолинской области, в материалах регистрационного дела есть лишь согласование акта приемки без внесенных от руки изменений. А представитель обл­управления государственного архитектурно-строительного контроля подтвердила, что в акте приемки указана лишь изначальная площадь нежилых помещений 339 кв. м и никаких дополнительных документов для корректировки в управление не поступало.

- Оценка законности внесенной корректировки не входит в нашу компетенцию. Соответствующие документы были направлены в юстицию и в департамент полиции, - сказала представитель управления ГАСК.

- В простонародье это называется “следите за руками”. Изменения в проект вносил кто-то от руки. Но если где-то прибыло, значит, где-то и убыло. За счет чего появились эти площади? За счет того, что из технического этажа и подвала их перевели в нежилые помещения. Это дало основания провести их отчуждение и подать на регистрацию сделок, - считает Талгат Мухамед­галиев.

Что решил суд

В суде первой инстанции в Косшы истец - председатель ОСИ - проиграла. И апелляционная коллегия областного суда с этим решением согласилась: “Как установлено материалами дела, право собственности на нежилые помещения, расположенные в ЖК “Сиреневый сад” (...), возникло на основании акта государственной приемной комиссии о приемке построенного объекта в эксплуатацию от 11 сентября 2020 года. Спорные нежилые помещения переданы и проданы на основании дополнительных соглашений к договорам паевых взносов в ЖСК “Жайлау city”. Указанные договоры в регистрирующем органе Косшы зарегистрированы в установленном порядке с присвоением номера.

Основанием для признания недействительными сделок истцом указан пункт 8 статьи 31 закона “О жилищных отношениях”, согласно которому отчуждение общего имущества объекта кондоминиума (...) не допускается... Вместе с тем указанная норма введена в действие в соответствии с законом “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства” от 15 марта 2023 года.

Поскольку оспариваемые сделки по отчуждению спорных помещений были совершены до введения в действие этой нормы закона, то данная норма не распространяется на эти правоотношения...”

В суде отметили, что решение общего собрания ЖСК о передаче помещений было принято еще в 2018 году, нарушений при этом не выявлено. А сам акт приемки дома ОСИ не оспаривало. Между тем коллегия вынесла частное определение в адрес областной прокуратуры, так что законность внесения корректировки в акт приемки дома будут проверять.

Проиграл закон?

Жанна Мухамеджанова уверена: в суде проиграло не ОСИ, а сам закон, ведь и подвал, и технический этаж, как и лестницы, площадки, крыша, - это общее имущество, которое по закону принадлежит жильцам дома, и никакие решения ЖСК или дольщиков не могут быть выше закона.

По ее словам, недавно собственники начали ремонт в помещениях на верх­нем техническом этаже, который находится выше девятого жилого этажа, под крышей. Так как потолок там всего 1,8 метра, строители снимают верхний слой плит перекрытия. “Если на головы жителей девятого этажа упадет потолок, кто будет виноват?” - задается вопросом председатель ОСИ.

- Это не первое подобное гражданское дело, такие процессы идут во всех крупных городах. Учитывая, что на всю страну создано только около 2 тысяч ОСИ, а должно быть, исходя из жилого фонда, 100 тысяч, этот вопрос скоро станет еще острее. Председатели ОСИ принимают дома и обнаруживают, что в подвале, на чердаке уже кто-то сидит. И хотя изначально закон должен был защищать собственников, а не сталкивать лбами, урегулирование этих вопросов законодательство просто скинуло на суды, - говорит Талгат Мухамедгалиев.

Судебный спор вокруг “Сиреневого сада” еще не закончен: сторона истца намерена обжаловать решение в кассационной инстанции, а законность внесения изменений в акт приемки дома еще предстоит проверить.

Но даже если в этом процессе будет поставлена точка, вопросы, которые возникли в зале суда, похоже, еще долго будут актуальны. Главный из них: кто будет отвечать, если однажды произойдет беда?

Пока во всех спорных ситуациях крайними остаются председатели ОСИ...

Владислава КОКОРИНА, фото автора, Кокшетау