Сделка с дьяволом: подтвердить или предупредить

Я сам обманываться рад

Одна из последних таких сделок произошла всего чуть больше недели назад. 72-летняя жительница Бурабайского района продала свою квартиру за 17 миллионов тенге. Деньги передала мошенникам. Осталась на улице.

В июле аналогичная история произошла в Актюбинской области. Тоже пенсионерка. Звонок из “Энергосбыта”, потом из “полиции” с предупреждением о действиях мошенников. Дальше по отработанной схеме на стариков идет психологическая атака: запугивают, что они лишатся всех накоплений и жилья.

Его-то и предлагают фиктивно продать, чтобы потом и аферистов взять с поличным, и недвижимость обезопасить.

Десятки раз в прессе и по телевидению предупреждали о таких случаях. Но пенсионеры все равно ведутся - месяца не проходит без подобной истории. Обычно жертвы мошенников стыдятся раскрыть свои лица и данные. Алматинка Светлана СУХОДОЛЬСКАЯ - мы рассказывали ее историю - решилась ею поделиться.
Свою версию рассказали и ее оппоненты в судебных разбирательствах. Покупательница одной из квартир Алтыншаш О. в купленное жилье не могла въехать несколько месяцев из-за наложенного на момент следствия и суда ареста. Женщина рассказывает, что на сделку в нотариальную контору пенсионерка пришла одна, просила, чтобы деньги ей передали непременно наличными, и даже шутила. При таком раскладе навести на подозрение, что что-то в этой купле-продаже нечисто, могла только цена вопроса. Квартиру в центре Алматы продавали в два раза ниже рыночной стоимости.

- Пожилой возраст, инвалидность или низкая стоимость имущества сами по себе не означают недееспособности граж­данина и не являются безусловными основаниями для отказа в удостоверении сделки, - ответили на запрос газеты “Время” в Республиканской нотариальной палате (РНП). - Гражданское законодательство исходит из свободы договора: стороны самостоятельно определяют его условия, включая цену. Вместе с тем сочетание нескольких обстоятельств - преклонный возраст продавца, явно заниженная цена, необъяснимая срочность, присутствие посторонних лиц, заученные ответы, непонимание порядка расчета и дальнейшей судьбы жилья - является серьезным сигналом и требует от нотариуса повышенного внимания.

Как совесть подскажет

Весной этого года единственного дома лишилась и пенсионерка из Талгара. Аферисты убеждали 76-летнюю Любовь Т. экстренно продать свой единственный дом, в котором она родилась и прожила свою жизнь, чтобы… изменить его кадастровый номер. Якобы тогда охотникам до чужого жилья до бабушкиного дома не добраться. “Полковник” полиции, который общался с пенсионеркой, дал ей даже телефоны риелторов, которые могут провести сделку. Первый специалист из списка работу начал, подсказал стоимость. Но потом перестал отвечать на звонки старушки. С ним связались позже, когда дело перешло уже в орбиту следствия. Риелтор признался: он заподозрил неладное.

Должен ли он был предупредить клиента о мошеннической схеме?

В казахстанской Объединенной ассоциации риелторов есть комитет по этике и членству, а также четко прописанный алгоритм действий специалиста в подобных случаях. Риелтор, который в отличие от многих пожилых продавцов жилья в ценах на рынке разбирается, понимает: если цена сделки явно занижена и недвижка продается срочно, это явный красный флаг. Подозрительно также, если продавец (особенно пенсионер) не может внятно объяснить, зачем эту сделку совершает, или, напротив, признается, что продажа происходит по рекомендации банка, полиции и других структур. Риелтор должен попросить продавца связаться с родными и обсудить сделку. Если тот не хочет, значит, находится под влиянием извне, и риелтор, состоящий в профессиональной ассоциации, согласно корпоративной этике, должен предупредить клиента о рисках. Но вот обратиться в правоохранительные органы - это лишь право, а не обязанность специалиста по недвижимости. Тут уж как совесть ему подскажет, ведь в респуб­лике эта профессия до сих пор регламентируется только общими нормами закона о предпринимательской деятельности, отдельного закона о риелторской деятельности нет.

В отличие, к слову, от нотариата.

В сделке отказано

Что же должен сделать в такой ситуации нотариус? В РНП разъяснили: нотариус должен попросить выйти из кабинета сопровождающих и покупателей и еще раз побеседовать с продавцом один на один. Специалист должен повторно разъяснить последствия сделки, уточнить порядок расчета, выяснить, где гражданин будет проживать после отчуждения имущества. Закон позволяет ему в случае сомнения отложить нотариальное действие или даже отказать в его совершении.
И, представьте, такое случается. В апреле этого года к нотариусу Жанар ЖУКАНОВОЙ обратилась женщина 1956 года рождения, намеревавшаяся срочно продать квартиру по цене значительно ниже рыночной. Этот факт, а также беседа с продавцом насторожили Жуканову. Нотариус заподозрила, что женщина находилась под психологическим воздействием телефонных мошенников. К счастью собственницы, формальной проверкой документов Жуканова не ограничилась - она рассказала пенсионерке, чем заканчиваются такие сделки, связалась с ее дочерью и рекомендовала обратиться в правоохранительные органы.

- Но где гарантия, что, не получив желаемого у одного нотариуса, продавец и покупатель не отправятся на поиски не такого принципиального? - задается вопросом адвокат Серик МОЛДАХМЕТ.

- Необходимо разграничивать оформ­ление мотивированного постановления об отказе, приостановлении или отложении нотариального действия и наличие общего запрета на последующее обращение гражданина, - подчеркнули специалисты РНП. - Отказ одного нотариуса сам по себе не лишает человека права обратиться к другому нотариусу. И это, конечно, создает риск так называемого хождения по нотариусам, когда после отказа лицо пытается совершить ту же сделку в другом месте.

На что вы “дееспособны”

Адвокат Серик Молдахмет, которому приходилось вести в судах дела по мошенническим сделкам, уверен: проблема кроется в том, что понять, дезориентирован ли человек (на момент сделки или глобально), отдает ли он отчет своим действиям или нет, должен нотариус, у которого нет знаний и компетенций в области психиатрии. Нет и единой методики вопросов, которые, к примеру, отечественные специалисты в области психиатрии составили бы как методичку для нотариусов. Провалил пару пунктов - уже есть вопросы.

Но в Республиканской нотариальной палате парируют:

- Обстоятельства каждой сделки индивидуальны, а формальная анкета могла бы превратиться в набор заранее подготовленных ответов. Необходимо выяснить, какое имущество отчуждается, кому и почему гражданин решил его продать, подарить или передать. Понимает ли он разницу между продажей, дарением и договором пожизненного содержания. Какую сумму должен получить и каким способом будет произведен расчет. Где он будет проживать после сделки. Понимает ли, что после регистрации утратит право собственности. Кто нашел покупателя и готовил документы. Не оказывается ли на гражданина давление.

В свете участившихся фактов мошенничества актуальнее стали вопросы: почему сделка совершается срочно? не обещал ли кто-либо продавцу вернуть жилье или деньги после оформления?
Статья 43 закона “О нотариате РК” предписывает специалисту проверить удостоверение личности и правоустанавливающие документы на собственность, а в его дееспособности убедиться через государственные базы данных - в них отразится, если она ограничена судом, а также в ходе личной беседы.

При этом по государственным базам - речь идет о Единой нотариальной информационной системе (ЕНИС) - невозможно увидеть, отказал ли уже этому человеку в сделке и по какой причине какой-то нотариус.

И конечно, не каждый человек, фактически имеющий серьезные нарушения здоровья, официально признан судом недееспособным. Редкий случай, когда сам человек или его родные при прогрессирующей деменции обратятся в медучреждение, чтобы поставить человека на соответствующий учет. Причем, как объяснили в РНП, медзаключение специалиста в области психиатрии не входит в перечень обязательных документов, которые затребует нотариус. И даже при наличии такого медзаключения признать гражданина недееспособным может только суд. В ЕНИС, к слову, отоб­ражается лишь наложенное судом ограничение дееспособности и то, что данный человек не может совершать сделки без законных представителей.

Нотариус в доле?

- Почему бы тогда не обязать всех нотариусов сообщать в органы полиции при подозрении на мошеннические действия? - предлагает адвокат Молдахмет. - Ведь такое требование есть, когда специалист подозревает, что совершается сделка с отмыванием нелегальных доходов.

Есть еще момент: не все сделки с недвижимостью требуют нотариального заверения. Договор можно подготовить самостоятельно и сдать его в ЦОН на регистрацию возникновения права. Однако во многих случаях мошеннические сделки оформляли именно через нотариусов.

- Злоумышленники могут стремиться провести сделку через нотариуса, чтобы придать своим действиям внешнюю убедительность, - поясняют в РНП. - Однако нотариальное удостоверение не превращает противоправную схему в законную и не гарантирует защиту от обмана, если потерпевший скрывает обстоятельства или повторяет заученную версию. Сделка в простой письменной форме необязательно безопаснее. Напротив, при ее заключении отсутствует независимый специалист, который лично беседует со сторонами, проверяет их волю, разъяс­няет правовые последствия и при наличии оснований может остановить оформление.

Юлия ЗЕНГ, фото Веры ОСТАНКОВОЙ,Алматы

Читайте также:

Развод и бабки. Пенсионерка из Алматы стала жертвой мошенников, лишилась двух квартир и… раскрыла целую сеть махинаций против стариков